Vielen Verkäufern und Käufern von Eigentumswohnungen ist nicht hinreichend bekannt, wer bei einem Eigentümerwechsel gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlungspflichtig ist.
Gemeint sind hier nicht nur die monatlichen Hausgeldern, sondern auch beschlossene Sonderumlagen oder Abrechnungsergebnisse aus Nebenkostenabrechnungen.
Zunächst ist hier festzustellen, dass Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag nur Regelungen im Innenverhältnis treffen können. Eine Vereinbarung zu Lasten Dritter ist gemäß unserer Rechtsprechung nicht möglich. Vereinbaren Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag, dass Nutzen und Lasen bei Übergabe der Wohnung vom Verkäufer auf den Käufer übergehen, so stellt dies nur eine Vereinbarung im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer dar und betrifft nicht die Zahlungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Denn gemäß Wohnungseigentumsgesetz und der aktuellen Rechtsprechung ist derjenige der zum Zeitpunkt der Zahlungspflicht im Grundbuch eingetragen ist zahlungspflichtig. Eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käufer ist hierbei ohne Bedeutung.
Dies trifft auch auf die jeweils stattfindenden Eigentümerversammlungen und auf das Stimmrecht zu. Hier hat der Verwalter die Eigentümer zur Eigentümerversammlung einzuladen, die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind, unabhängig davon, ob eine Wohnung durch notariellen Kaufvertrag veräußert wurde und bereits an den Käufer übergeben ist. Auch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ändert hieran nichts. Erst nach Eintragung im Grundbuch ist der Käufer zu den Eigentümerversammlungen einzuladen und auch stimmberechtigt. Nach der Eintragung im Grundbuch beginnt auch die Zahlungspflicht der Käufer.
Bei der Zahlungspflicht ist nicht das Datum der Beschlussfassung von Bedeutung, sondern die Fälligkeit der Zahlung. Beschließt die Eigentümergemeinschaft z.B. am 01. Januar eine Sonderumlage in Höhe von 68.000,00 € mit Fälligkeit 01. März, sind die Eigentümer, die am 01. März im Grundbuch eingetragen sind zahlungspflichtig. Die trifft auch dann zu, wenn der Käufer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Möglichkeit hatte den Beschluss zu beeinflussen, da er noch nicht stimmberechtigt war. Bei Guthaben oder Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen verhält es sich ähnlich. Hier hat der jeweils eingetragene Eigentümer die Nachzahlung zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit eingetragener Eigentümer im Grundbuch ist, unabhängig davon, ob er im Abrechnungszeitraum die Wohnung genutzt hat oder nicht. Von Bedeutung ist hier ebenfalls nur die Grundbucheintragung bei Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Guthaben aus fälligen Nebenkostenabrechnungen stehen ebenso nur den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zu. Siehe hierzu auch die Urteile des KG Berlin vom 15.06.88 Aktenz. 24 W 5977/97, vom 13.11.89 Aktenz. 24 W 415/89, vom 01.11.90 Aktenz. 24 W 3613/90 und vom 06.09.93 Aktenz. 24 W 4142/92 sowie das Urteil vom LG Lüneburg vom 10.10.94 Aktenz. 5 T 83/94.
Bei Verkauf einer Wohnung sollten Verkäufer und Käufer daher ausreichende Überlegungen anstellen, wer zu welchem Zeitpunkt welche Kosten tragen soll. Dies sollte in Form einer individuellen Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.
Zu beachten ist jedoch, dass Verkäufer und Käufer die Zahlungen aufgrund der Regelung im notariellen Kaufvertrag selbst untereinander ausgleichen müssen, da diese Regelungen immer nur das Innverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer darstellen und die Eigentümergemeinschaft nicht berühren.
(Quelle: BFW-Info: „Hinweise für den Erwerber“ von Uwe A. Stein)
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