Informationen zum BGH Urteil vom 20.09.2000 - zum "Zitterbeschluss"

Der BGH hat am 20.09.2000 eine Entscheidung mit erheblichen Auswirkungen für die Verwaltungspraxis getroffen.

Ein Ruck geht durch Deutschland und verändert sämtliche Nebenkostenabrechnungen auf einen Schlag. Nichts ist mehr so wie es vorher war; sämtliche Beschlüsse über Kostenregelungen die einst Bestandskraft hatten sind nun grundsätzlich nichtig. Ob es sich herbei um die Müllgebühren handelt, die durch Beschluss auf Personen umgelegt wurden oder etwa um die Verwaltergebühren. Diese durch die Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse sind nun grundsätzlich von Anfang an nichtig. Beschlüsse über Kostenregelungen, die zum Beispiel die Instandhaltung und Erneuerung von Fenstern betrifft, sind nun ebenfalls grundsätzlich mit einem Schlag nichtig.

Stellen Sie sich nun auf ein neues Zeitalter von Eigentümerversammlungen und Nebenkostenabrechnungen ein, da die Eigentümergemeinschaften in ihren Beschlusskompetenzen stark eingeschränkt sind.

Waren bisher selbst bei Überschreiten der Beschlusskompetenz mit Ablauf der Anfechtungsfrist alle formellen Fehler geheilt, so ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH ein Beschluss bei absoluter Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nicht nur anfechtbar, sondern von vornherein nichtig. Dies gilt für alle Beschlussgegenstände, die nach dem Gesetz durch Vereinbarung geregelt werden müssen.

Unter anderem fallen folgende Beschlüsse unter den neuen Nichtigkeitsgrund der Beschlussunzuständigkeit:

Einführung einer Veräußerungszustimmung (§12 WEG) und Aufhebung derselben

Bestimmte Anforderungen an den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung entgegen der gesetzlichen Regelung

• Beschluss über die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes
• Stimmrechtsbeschränkungen
• Einführung der Haftung des Rechtsnachfolgers
• Beschluss über dauerhafte Änderung des Kostenverteilerschlüssels
• Beschluss über Festsetzung von Verzugszinsen, abweichend vom Gesetz
• Dauerhafte Regelung über höhere Beiratszahl als die gesetzlich festgesetzte Zahl von 3 oder von Außenstehenden als Mitglied des Beirats
• Dauerhafte Änderung des Stimmrechts
• Umstellung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung auf abweichendes Wirtschaftsjahr
• Dauerhafte Regelung über Kostenverteilung, z.B.: jeder Wohnungseigentümer hat für die Instandhaltung seines Fensters aufzukommen, oder die Müllgebühren sollen anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Personen umgelegt werden
• Beschluss über ein Umzugskostenpauschale
• Teilnahme von nicht berechtigten Personen mit oder ohne Vertretungsvollmacht an einer Eigentümerversammlung

Ausnahmen macht der BGH bei Beschlüssen zur Regelung in Angelegenheiten des Gebrauchs (§15 WEG), der Verwaltung (§21 WEG) und bei Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§22 WEG). Dabei muss die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf achten, dass sie bei Beschlussfassung nicht über die Ordnungsgemäßheit des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgeht.

Zu beachten ist, dass die Nichtigkeit von allen Beteiligten auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung jederzeit geltend gemacht werden kann. Von der formellen Nichtigkeit wegen Kompetenzüberschreitung sind die Wohnungseigentümergemeinschaften nicht getroffen, die eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung haben. Mit der Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer die gesetzliche Kompetzzuweisung durchbrochen und auf Beschlussebene verlagert.

Verwalter und Wohnungseigentümer sind somit gut beraten, die Gemeinschaftsordnung bis ins Detail zu studieren.

Es bleibt abzuwarten, welche Probleme durch die BGH-Entscheidung bei der täglichen Verwaltungsarbeit an Licht kommen.

Festzustellen ist jedoch bereits heute, dass sämtliche in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse für Kostenregelungen und sonstige Beschlüsse die in der Aufzählung aufgeführt sind, von Anfang an nichtig sind. Dies bedeutet daher insbesondere, dass zukünftig alle Nebenkostenabrechnungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz und der Gemeinschaftsordnung erstellt werden müssen.

Wir gehen daher davon aus, dass es im laufenden Jahr zu erheblichen Diskussionen in den Eigentümergemeinschaften kommen wird, da die Nebenkostenabrechnungen in allen Gemeinschaften umgestellt werden müssen.