Nach der Mietrechtsreform, die zum 01. September 2001 in Kraft trat, kann ein Wohnraummieter in dem Glauben sein, er habe unabhängig von seiner Wohndauer nur eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Rechtsprechung hat mittlerweile bestätigt, dass aufgrund vertraglicher Vereinbarungen in Altmietverträgen die Kündigungsfristen länger sein können.
Befristete Mietverträge, die vor dem 01. September 2001 geschlossen wurden, gelten auch weiterhin. Darüber hinaus ist es auch bei neuen Verträgen zulässig, wenn Vermieter und Mieter wechselseitig für einen bestimmten Zeitraum auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichten.
In allen Fällen kann es also sein, dass der Mieter noch wesentlich langfristiger gebunden ist, als es seiner eigentlichen Disposition entspricht.
Dabei hat sich ein mittlerweile altes Ammenmärchen eingeschlichen. Es gibt eine weit verbreitet, wenngleich auch falsche Meinung, wonach man vorzeitig aus einem an sich noch länger laufenden Mietvertrag aussteigen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Eine derartige gesetzliche Regelung gibt es nicht. Nur wenn die Mietvertragsparteien nach weislich vereinbart haben, dass der Mieter vorzeitig durch die Gestellung eines Nachmieters ausscheiden kann, ist dies möglich. Ansonsten ist der Mieter an den Mietvertrag und seine Dauer gebunden.
So hat auch das Oberlandesgericht Oldenburg (Rechtsentscheid vom 19. Februar 1981, Aktenzeichen: 5 UH 12/80) eindeutig entschieden, dass der Vermieter den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen muss, auch nicht wenn er Nachmieter benannt.
Manchmal kann es für den Mieter aber besonders hart sein, wenn er noch an eine langfristige Mietzeit gebunden ist. Für solche Härtfälle haben die Gerichte Ausnahmen zugelassen.
"Nur wenn wichtige Gründe in der Person oder in den wirtschaftliche Verhältnissen des potenziellen Nachmieters vorliegen, darf der Vermieter ihn ablehnen."
Solche Härtefälle liegen beispielweise vor, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss, er heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung hierdurch erheblich zu klein wird oder der Mieter in ein Altenheim oder in eine altengerechte Wohnung ziehen will oder aber in ein Pflegeheim ziehen muss. Es kommen auch ähnlich schwerwiegende Gründe in Betracht, wie schwere, gesundheitliche Probleme des Mieters oder seiner in der Wohnung wohnenden Familienangehörigen, die einen Umzug notwendig machen, weil es für sie unmöglich ist, zum Beispiel eine Wohnung im vierten Stock eines Hauses ohne Aufzug zu bewohnen.
Andere Gründe, wie die Tatsache, man habe eine andere Wohnung gefunden und könne sich zwei Mieten gleichzeitig nicht leisten, gehören hierzu nicht. Vielmehr muss es sich um Härtefälle handeln, die der Mieter nicht willentlich herbeigeführt hat, also um berufliche familiäre oder gesundheitliche Probleme.
Liegt ein solche Härtefall vor, muss der Mieter nicht drei Nachmieter benennen. Vielmehr recht ein geeigneter Nachmieter aus. Dieser muss bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschänkungen zu akzeptieren. Der Nachmieter muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen, also auch gleicher Miethöhe, fortsetzen. Nur wenn wichtige Gründe in der Person oder in den wirtschaftlichen Verhältnissen des potenziellen Nachmieters vorliegen, darf der Vermieter ihn ablehnen.
Dem Vermieter wird dabei eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zugestanden. Während dieses Zeitraumes muss der bisherige Mieter den Mietzins auch Weiterzahlen. Lehnt der Vermieter aber einen geeigneten Nachmieter ab, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre. Der Mieter muss von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, zu dem ein geeigneter Nachmieter die Wohnung angemietet hätte. Dies gilt auch, wenn der Vermieter den Eintritt des Nachmieters an unzumutbare Bedingungen oder zusätzliche Forderungen knüpft. Umstritten ist dabei, ob der Vermieter von dem Nachmieter eine angemessen höhere Miete fordern kann. Dies wird jedenfalls nach der Rechtsprechung des Landgerichts Wiesbaden (Urteil vom 19. Januar 2000, Aktenzeichen: 1 S 124/99) abgelehnt.
Häufig kommt es leider vor, dass der Mieter keinen Nachmieter finden kann, zum Beispiel weil die von ihm bewohnte Wohnung zu teuer ist. In diesen Fällen bleibt der Mieter auch bei Vorliegen der oben genannten Härtegründe an den Mietvertrag gebunden. Dasselbe gilt natürlich auch, wenn der Mieter keinen Nachmieter stellen darf, weil der Mietvertrag keine Nachmieterklausel vorsieht oder keinen der oben aufgeführten Ausnahmefälle vorliegt. Dann hat der Miete nur noch die Möglichkeit, den Vermieter zu fragen ob er einer Untervermietung zustimmt. Versagt der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass bei dem von dem Mieter allerdings auch zu benennenden Untermieter ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, kann der Mieter unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden, hat dies für den Mieter den Nachteil, dass das Mietverhältnis fortbesteht und er weiter mietvertraglich haftet und zwar sogar für das Verhalten einses Untermieters.
Quelle: Main-Spitze vom 10. Juni 2004
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